本文来源：时代周报 作者：胡天祥

1月17日，国家统计局发布数据，2021年全国商品房销售额18.2万亿元，同比增长4.8%；商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%；房地产开发投资14.76万亿元，同比增长4.4%。

虽然多项数据创下新高，但增长幅度却明显收窄。其中，商品房销售额增速创2015年以来最低，房地产开发投资增速自2021年3月起连续十个月收窄，房地产开发景气指数自2021年2月起逐月下滑。

与此同时，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，2021年全国商品房销售均价为10139元/平方米，同比增长2.8%，增速为近五年最低水平。

同日，一名大资管公司的高层告诉时代周报记者，尽管2021年下半年房地产市场由热转冷，但全年多项数据依然实现正增长，说明市场没大家想象的那么悲观。“基于房地产市场依然发展稳健，2022年房地产调控放松或货币放水，不一定会发生。”上述高层续称。

易居企业集团CEO丁祖昱告诉时代周报记者，房地产市场经过5年的高位运行后再创新高，但行业下行并真正迎来负增长时代已然成为共识。

房价下跌城市数量占比逾七成

2021年下半年，房地产市场由热转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩大至30%以上。于是，房企在资金紧张压力下开展多轮次 “以价换量”，全国商品房销售均价一降再降。

克而瑞数据显示，2021年9—11月，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%、-0.3%、-0.3%，同比涨幅为3.3%、2.8%、2.4%。

“最值得关注的数据是从2021年9月开始，新建商品住宅价格指数环比涨幅首次为负，这也是该指数2015年5月份以来首次下跌。”1月17日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者。

2021年12月，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.0%。其中15个城市新建商品住宅价格环比上涨，5个城市房价环比持平，50个城市房价环比下跌。房价下跌城市数量占比仍逾七成。

中银证券指出，虽然70大中城市住宅销售价格下跌城市数量从11月的59个减少至50个，但12月环比仍然下降0.3%，“买涨不买跌”的心理使得购房者持续处于观望的状态。

根据全国商品房销售面积和销售金额估算，12月商品房销售均价下降至9512元/平方米，环比再降0.9%，较年初1-2月下降14%。

地产经济学家邓浩志告诉时代周报记者，进入2022年，全国楼市下行大势仍未结束，多数城市仍处于下降通道当中。由于2021年基数较高，所以今年很可能出现房价环比、同比同时下跌的情况。

严跃进则指出，当前房地产市场在宏观经济中受影响较大，稳定房地产的任务要求高，势必使得2022年一季度政策面将继续宽松。2021年12月房价跌幅收窄态势，释放了积极信号，预计2022年一季度会继续小跌，但二季度会有由负转正的可能。

优质房企“排名固化”

投资、开工、拿地三方面单月同比增速较大幅度负增长来看，当前房地产业仍处于“资金紧张，信心缺失”的下行深水区。

国家统计局数据显示，2021年，房地产开发企业房屋施工面积97.5亿平方米，比上年增长5.2%。房屋新开工面积19.0亿平方米，下降11.4%。

“2021年下半年，全国房屋施工、新开工和竣工累计增速逐月回落。房地产开发企业资金紧张、城市销售表现不佳的情况下，房企已无心力再增加建筑方面的资本投入。悲观预期之下，减缓施工进度和降低施工强度成为必然选择。”丁祖昱指出。

从土地购置情况来看，2021年，房地产开发企业土地购置面积2.2亿平方米，同比下降15.5%；土地成交价款1.8万亿元，同比增长2.8%。12月，土地购置面积和成交价款分别为3303万平方米和3237亿元，同比分别下降33%和4%。

克而瑞指出，房地产资金面受到严控下，部分房地产开发企业多已无力购置土地，受此影响下土拓投资已难再支撑整体行业投资规模。

另从投资情况看，2021年，全国房地产开发投资14.8万亿元，同比增长4.4%。其中12月单月完成开发投资额仅10288亿元，同比下降13.9%，为4年同期新低。

“土拓投资有限且建安投资乏力下，开发投资规模失去有力支撑，房地产业相关产业的消极预期下投资增速将继续回落。”丁祖昱称。

中银证券指出，虽然当前房地产市场销售投资降温、融资管控、资金监管的局面短期难以改变，行业的阵痛期还将持续，但必要的边际调整已经开始，行业清整也在加速推进中，预计供需两端流动性和行政政策有望边际宽松。

上述大资管公司高层告诉时代周报记者，预计2022年房地产政策调控依旧不会放松，房企资金压力仍会持续。同时行业可能会迎来大洗牌，优质房企排名会更加固化。